各地房贷频现贷款提速，意味着房地产政策转向？

一二手房贷出现放松迹象

一边是上海楼市成交下滑，一边是房贷放款时间延长。楼市流动性逐渐收缩，开发商资金面也在恶化。

记者通过电话咨询了四大行关于一手房贷的放款进度情况，发现大部分银行支行还是以客户关系为基础，对于一直有合作关系的开发商，一手房额度会准备得比较充分，放款速度也在加快。目前一手房贷放款也不会有6个月这么久。

中行对一手房客户透露的放款时间直接放到了明年。农行浦东支行一名客户经理表示， “今年一整年基本都是慢的。比如有的银行确实留有一定的额度给一手房的，就快。尤其是到年底的时候，放款速度都差不多”。据其透露，“银行与房企合作的项目一般会放款快一点，每个支行给到项目的额度不一样，如果之前商量好了，额度都留给这个项目了，那放款肯定是快的”。此外，该农行支行二手房房贷额度今年已经没有了。

多个银行支行客户经理均表示，银行会与项目约定好一手房贷额度和放款时间。一手房贷款客户交了资料签合同审批通过了，后面就跟客户关系不大，转成银行与开发商之间的关系了；二手房贷款客户的条件设置更多。一般而言，一手贷款是开发商推荐的，二手房贷款客户自由度大一些，可以自己去找。

一手房贷尽管有放松迹象，但目前仍然是个例，开发商想要在短期内加速回款的期望恐怕要落空。工行某支行人员表示，商贷目前还是要4-6 个月放款周期。

与之相随的是，二手房贷也有放松迹象。建行某支行客户经理透露，二手房目前房产证出来之后2-3个月可以放款，最近会稍微快一点。

一名业内人士分析指出，以前一个月有3万套二手房排队放贷，现在一个月1万套，肯定可以稍微快一点。

楼市流动性仍待解

一二手房贷放松背后，是上海最近几个月来的成交低迷。根据上海链家数据，国庆长假期间，上海成交944套一手房。上海中原地产统计显示，国庆长假期间一手房成交面积9万平方米，而去年国庆长假一手房成交量为13.1万平方米。

10月18日－10月24日这一周，一手房成交面积23.5万平方米，环比增加88.8%。很显然，一二手房贷放松迹象起到了重要的作用。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期银保监会发声支持首套房信贷需求，央行方面也对个别房企债务风险问题及房贷问题进行了说明，楼市平稳健康发展的整体态势不会改变。

卢文曦进一步指出，当前新房市场受困于供应以及签约速度，一旦问题得到解决，成交会马上反弹。总体来看，新房受到诸多调控手段约束，即便有反弹，但成交价不会有明显变化。个别市区项目可能还会有高积分现象，但市场总体而言是有序平稳的。

中原地产最近一份信贷研报显示，通过调研北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州等34个城市，发现整体房贷收紧多于放松，放款周期依然很长。根据央行数据显示，2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元,同比多增4624亿元。分部门看,住户贷款增加6.35万亿元,其中,短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元。

对比2020年前三季度人民币贷款增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。分部门看，住户部门贷款增加6.12万亿元，其中，短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.6万亿元。

如果将居民户中长期贷款约等于是房贷，那么2021年贷款整体只上涨了1200亿。以2021年上半年居民户中长期贷款增加3.43万亿，2020年上半年居民户中长期贷款增加2.8万亿来计算，今年上半年房贷相当于多涨了6300亿。换言之，2021年7-9月的三季度，房贷同比减少放款5100亿。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近部分媒体说的房贷放松，并没有明显出现，热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。他指出，中国2021年楼市速冻的原因很简单，就是房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。

与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面收紧。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年则是迅速降温。

从9月居民户中长期贷款只增加了4680亿可见，这一数据远低于过去，截至10月10日，全国房贷额度依然收紧为主。而且2021年整体缺口接近1-2万亿房贷，目前大部分城市已经积压3-6个月的存量交易等待放款。

张大伟预计楼市调整将持续，特别是如果没有降准降息的政策变化，楼市四季度成交将继续萎缩。从各地银行政策看，有少数可以用购买理财、保险获得轻微利率优惠，但这不代表整体市场情况，从10月上旬房贷市场看，基本稳定，收紧依然是趋势。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，经过最近楼市供应端与消费端各种消息的正面刺激，目前市场情绪稍微好一点，但是大趋势还没有扭转。最近上海面临第五次集中推盘，为了缓解楼市交易的资金压力，信贷层面也释放出一些利好，但市场成交是否真正改善，要在11、12月才能看得出来。他认为，上海楼市流动性还不能说有明显回暖迹象。

深圳某股份制银行信贷部相关负责人对记者表示，该行目前基本上没有房贷的额度了，因此已经极少开展房贷业务了。北京某股份制银行的信贷人员亦表示，个人房贷业务额度十分紧张。广州、上海、青岛等地银行的信贷人士亦直言，并未出现利率下降的情况，贷款额度总体仍紧张。

不仅传闻中的“宽松”并未到来，多地银行还收紧了二手房贷业务。青岛地区某国有银行信贷人员对记者表示，从总体上看，目前房贷额度主要用于满足一手房源的信贷需求，二手房贷额度极少。该人士所在的支行目前仅与一些新盘有合作，暂时不做二手房贷。

上海、深圳、济南等地亦有部分银行信贷人员表示，目前二手房贷额度“极其有限”，相关业务几乎已无新增。南京、杭州等地的中介人士亦对记者表示，目前银行一手房贷仍有额度，但需要看具体楼盘情况；二手房贷普遍放款较慢。

“现在银行的信贷额度主要优先满足一手房贷，往往监管也会对此进行窗口指导。”一位银行人士对记者表示，一手房除了满足购房者购房需求之外，可以起到帮助房企“去库存”的作用。而二手房的贷款如果放松则可能会导致交易价格的波动。因此在当前房地产风险仍存、总体政策并未变化的情况下，银行的信贷资源也将更倾向于一手房。

个别银行放款提速不意味着政策转向

尽管目前从总体上房贷依然趋紧，但市场上也偶有“松动”的消息传出。近日青岛就出现了房贷松绑的消息。记者从当地银行了解到，确有银行近期加速了房贷额度的审批放款速度，但并非是传闻中的“全面放松”。

“近期刚刚接到通知，二手房贷额度有所松动。这两天我们正在忙着给此前积压的房贷放款。”某股份制银行青岛分行营业部的信贷人员对记者表示，当前该网点的个人房贷审批速度很快，在客户资料提交齐全的情况下，会很快放款。

但这种情况并不具有普遍性。上述股份制银行在青岛地区的另一家支行网点却称“并未接到进一步放松的通知”。该行一位工作人员称，目前可以正常放贷，额度情况跟此前差别不大，并没有进一步放松。

不仅是青岛，上海、深圳、广州等地亦有银行称近期房贷放款有所提速。从记者了解的情况来看，提速的银行主要是国有银行。不过，据记者了解，在放款速度加快的同时，利率暂未出现下行。

“个别银行房贷放款提速，并不代表银行房贷将全面放松，更不意味着房地产政策的转向。”中原地产首席分析师张大伟表示，从监测的情况来看，目前全国房地产市场暂未出现大面积松动的迹象。

张大伟进一步解释，近几个月楼市交易已经跌入冰点，因此银行新增的贷款笔数普遍不多。而在每月房贷审批额度不变的情况下，交易下降也让银行有空间化解此前积压的房贷，而表现出来即为放款有所提速。此外，一些银行“先试先行”，不排除在试探监管层对房贷的态度。

市场人士普遍预计，当前防止楼市过快下调或成为未来政策趋势，今年各地区银行仍然需要消化此前积压的贷款需求，预计明年放款速度或将有所好转。而从金融监管部门的定调来看，四季度房地产信贷将注重各类政策的落实，依然要坚持“房住不炒”的导向，因此全面放松的可能性不大。即便后续银行在房贷上有放松的操作，市场也不能理解为鼓励“炒房”。